Un tema di grande attualità e rilevanza per gli enti locali, in particolare per la gestione delle iniziative di riqualificazione urbana, ha ricevuto un chiarimento importante dall’Agenzia delle Entrate.
Con la risposta n. 151/2025, l’Agenzia ha fornito il proprio parere in merito al trattamento fiscale, ai fini dell’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA), della cessione di immobili da parte di un Comune nell’ambito di un contratto di partenariato pubblico-privato (PPP).
Il Quesito del Comune: IVA o Imposta di Registro?
Il caso in esame riguarda un Comune che, già nel 2015, aveva avviato la valutazione per la realizzazione di un intervento di riqualificazione urbana delle aree di proprietà comunale, situate nell’ambito di un’ex stazione ferroviaria, tramite lo strumento del partenariato pubblico-privato.
Dopo aver dichiarato la fattibilità dell’operazione con delibera consiliare e aver inserito il progetto di fattibilità tecnico-economica nei propri strumenti di programmazione delle opere pubbliche, in vista della futura messa a gara, il Comune si è posto un interrogativo cruciale.
La questione centrale era stabilire se la cessione degli immobili, effettuata come contributo nell’ambito del PPP, fosse rilevante ai fini IVA oppure se dovesse essere esclusa per carenza del requisito soggettivo, con la conseguente applicazione dell’imposta di registro proporzionale al 9%. Il Comune, pur avendo una posizione IVA attiva, non aveva mai incluso la gestione immobiliare tra le proprie attività rilevanti ai fini IVA, ritenendo le cessioni di terreni e fabbricati escluse dal tributo in quanto esercitate in veste di pubblica autorità.
La Risposta dell’Agenzia delle Entrate: Il Ruolo di Soggetto Passivo IVA
L’Agenzia delle Entrate, nella sua risposta, ha chiarito che se il rapporto tra le parti è fondato su pattuizioni bilaterali, tipiche dei contratti tra privati, e non sull’esercizio di poteri unilaterali, l’ente locale agisce come soggetto passivo IVA.
Nel caso specifico, l’Agenzia ha osservato che il contratto di concessione tra il Comune e il concessionario è di natura pattizia, regolato da reciproche obbligazioni, penali per inadempimento e risarcimento danni, elementi tipici degli operatori economici privati.
La cessione degli immobili, in questo contesto, avviene a titolo di contributo nell’ambito di un rapporto sinallagmatico, in cui il concessionario si impegna alla riqualificazione e gestione dell’area, e il Comune trasferisce la proprietà di beni immobili per garantire la sostenibilità economica dell’intervento.
Pertanto, secondo i tecnici dell’Agenzia delle Entrate, l’operazione di alienazione delle aree edificabili e dei fabbricati da parte del Comune a favore del concessionario, a titolo di contributo secondo il comma 6 dell’articolo 177 del D.Lgs. n. 36 del 2023, assume rilevanza ai fini dell’imposta sul valore aggiunto.
Questo parere fornisce un’importante indicazione per tutti gli enti locali impegnati in operazioni di partenariato pubblico-privato che prevedono la cessione di beni immobili, delineando chiaramente le implicazioni fiscali in termini di IVA.
