Senza la prova che il destinatario abbia ricevuto o conosciuto l’ordine di demolizione, il termine di 90 giorni non decorre e l’immobile abusivo non passa al Comune.
È il principio affermato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 7200/2026.
La pronuncia ribadisce che l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale è una conseguenza grave, che presuppone un procedimento rispettoso delle garanzie del privato. Il presente commento si basa sui principi di diritto enunciati nella massima della decisione.
Il meccanismo dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001
L’art. 31 del Testo unico dell’edilizia disciplina gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Accertato l’abuso, il Comune ingiunge al proprietario e al responsabile la rimozione o la demolizione.
Se il destinatario non provvede entro 90 giorni dall’ingiunzione, l’opera e l’area di sedime sono acquisite di diritto e gratuitamente al patrimonio comunale. L’accertamento dell’inottemperanza, notificato all’interessato, costituisce poi titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari.
La sequenza è quindi rigida: ingiunzione, termine per adempiere, inottemperanza, acquisizione. Ogni passaggio presuppone la regolarità di quello precedente.
Notificazione o conoscenza effettiva come presupposto del termine
Il termine di 90 giorni decorre solo dalla notificazione dell’ordine di demolizione o dalla sua conoscenza effettiva da parte del destinatario. In mancanza di questa prova, il termine non può dirsi iniziato e, tanto meno, scaduto.
L’onere di dimostrare la notifica o la conoscenza grava sull’amministrazione. È il Comune che intende far valere l’effetto acquisitivo a doverne provare i presupposti.
Ne consegue che l’inottemperanza non può essere accertata, né l’acquisizione disposta, se l’ingiunzione non è mai giunta nella sfera di conoscenza del suo destinatario.
Il termine di 90 giorni come garanzia sostanziale
Per il Consiglio di Stato il termine non è un mero intervallo formale. Deve essere concretamente riconosciuto al destinatario, che in quel lasso di tempo può scegliere di rimuovere spontaneamente l’abuso.
La demolizione volontaria è infatti l’unico modo per evitare la perdita dell’immobile e dell’area di sedime. Se il privato ignora l’esistenza dell’ordine, questa scelta gli è preclusa in radice.
L’acquisizione gratuita ha natura sanzionatoria e colpisce l’inerzia consapevole del destinatario. Non può quindi operare quando l’inerzia dipende dalla mancata conoscenza dell’ingiunzione.
La conoscenza dell’atto di acquisizione non supplisce
La sentenza esclude che il vizio possa essere recuperato a valle. La conoscenza del successivo provvedimento di acquisizione non sostituisce la prova della notifica o della conoscenza dell’ordine di demolizione.
I due atti hanno funzioni diverse. L’ingiunzione apre la finestra per adempiere; l’acquisizione ne presuppone la chiusura senza esito. Conoscere solo il secondo significa apprendere di una sanzione quando la possibilità di evitarla è già venuta meno.
Ammettere il contrario svuoterebbe la garanzia del termine. L’amministrazione potrebbe saltare la fase dell’ingiunzione e affidarsi alla sola notifica dell’atto finale.
Conclusioni
La sentenza n. 7200/2026 rafforza le garanzie procedimentali nella repressione degli abusi edilizi. L’acquisizione gratuita resta uno strumento efficace, ma solo se il destinatario ha avuto davvero la possibilità di demolire.
Per le amministrazioni il messaggio è operativo: curare e conservare la prova della notifica dell’ingiunzione. Per i privati, la mancata notifica dell’ordine diventa un motivo decisivo di impugnazione dell’acquisizione.
In caso di notifica mancante, il Comune non perde il potere repressivo. Dovrà però notificare correttamente l’ingiunzione e attendere il decorso di un nuovo termine di 90 giorni.
