Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 2 del D.Lgs. n. 504/1992. Secondo la contribuente, la mancanza di un Piano Urbanistico Attuativo (PUA) o di una convenzione urbanistica rendeva l’area di fatto inedificabile, e quindi non soggetta all’imposta come area fabbricabile.
La Cassazione, tuttavia, ha chiarito che l’edificabilità ai fini fiscali sorge nel momento esatto in cui lo strumento urbanistico generale (PRG) viene adottato dal Comune.
I punti chiave dell’ordinanza n. 33223/2025
L’irrilevanza dell’approvazione regionale
Non è necessario attendere che la Regione approvi definitivamente il piano, né che vengano adottati strumenti attuativi (come i piani particolareggiati).
L’inclusione in una zona “C” (espansione residenziale) o “F” (servizi) è condizione sufficiente per far scattare la tassazione sul valore venale.
Vincoli di destinazione vs Inedificabilità assoluta
Un punto fondamentale riguarda le aree destinate a “parco pubblico” o servizi di interesse generale (Zona F). La Corte distingue nettamente tra:
- Vincoli di inedificabilità assoluta: Impediscono qualsiasi trasformazione e possono escludere l’IMU.
- Vincoli di destinazione: Anche se l’area è destinata a servizi pubblici, essa mantiene una “potenzialità edificatoria” (spesso attuabile tramite esproprio o cessione compensativa). La destinazione incide sul valore del terreno (che sarà più basso di una zona residenziale), ma non ne cancella la natura di area fabbricabile.
L’incidenza sul valore venale
La mancanza di un piano attuativo non “azzera” l’imposta, ma deve essere considerata dal Comune e dal contribuente nella determinazione della base imponibile.
In parole semplici: l’area paga l’IMU come edificabile, ma il suo valore di mercato sarà ridotto per riflettere i tempi e i costi necessari per arrivare all’effettiva costruzione.
Sintesi delle condizioni di tassazione
| Situazione Urbanistica | Natura ai fini IMU | Base Imponibile |
| PRG solo adottato (senza approvazione) | Area Edificabile | Valore venale in comune commercio |
| Mancanza di Piano Attuativo (PUA/PEEP) | Area Edificabile | Valore venale (ridotto per scarsa attualità) |
| Zona F (Servizi/Verde Pubblico) | Area Edificabile | Valore venale (fortemente ridotto) |
| Vincolo Paesaggistico Assoluto | Terreno Agricolo | Valore catastale (se ricorrono i presupposti) |
Conclusioni: cosa deve fare il contribuente?
Dopo questa sentenza, è chiaro che non è possibile contestare l’an (il “se”) dell’imposta basandosi sulla burocrazia urbanistica mancante. La difesa del contribuente deve invece spostarsi sul quantum (il “quanto”):
- Verificare se il Comune, nelle sue delibere sui valori medi di riferimento, ha tenuto conto dell’assenza di piani attuativi.
- Presentare perizie che dimostrino come il vincolo a “parco pubblico” abbatta drasticamente il valore di mercato rispetto alle aree limitrofe.
