La difformità edilizia di un immobile non è assimilabile alla condizione di inagibilità o inabitabilità di fatto che dà diritto alla riduzione della base imponibile IMU del 50%.
Principio Cardine: Regolarità vs. Tassazione
Il punto centrale del pronunciamento è che, ai fini della soggettività passiva e della determinazione dell’IMU (o ICI/TASI):
- Non si richiede la regolarità urbanistica: La legge non subordina il presupposto dell’imposta alla regolarità urbanistica dell’immobile. Un immobile iscritto o iscrivibile al Catasto (anche se abusivo o irregolare) è soggetto a tassazione.
- Non si richiede l’abitabilità: Analogamente, l’imposta non è condizionata dall’effettiva abitabilità o agibilità dell’immobile sotto il profilo amministrativo.
In sostanza, l’iscrizione (o la potenziale iscrivibilità) in Catasto è sufficiente a rendere il fabbricato un bene tassabile.
Distinzione Cruciale: “Difformità” vs. “Inagibilità”
La massima respinge l’argomentazione (avanzata dalla società nel caso in esame) che una difformità edilizia (un vizio “giuridico”) possa giustificare la tassazione ridotta del 50%.
| Condizione | Descrizione (Natura) | Tassazione IMU (Base Imponibile) |
| Inagibilità/Inabitabilità | Degrado fisico o strutturale sopravvenuto (es. rudere, pericolante, fatiscente) non superabile con sola manutenzione ordinaria o straordinaria. | Ridotta del 50% (se accertata da perizia comunale o autocertificazione, e se l’immobile non è utilizzato). |
| Difformità Edilizia | Irregolarità urbanistica o amministrativa (es. abuso, mancanza di agibilità/abitabilità formale, ordine di demolizione). | Piena (non dà diritto alla riduzione del 50%). |
La Cassazione ribadisce che la riduzione del 50% si applica solo in caso di inagibilità di fatto, dovuta a un grave degrado fisico che impedisce l’uso dell’immobile, e non per una mera irregolarità formale o per abusi edilizi.
Questo significa che l’immobile paga l’IMU (o la TASI) per intero anche se è irregolare dal punto di vista edilizio, a meno che non si dimostri un effettivo e grave degrado strutturale (inagibilità di fatto) secondo i criteri stabiliti dalla normativa e dai regolamenti comunali.
