La sentenza del Consiglio di Stato n. 2857/2025 chiarisce definitivamente i criteri per qualificare gli interventi di demolizione e ricostruzione come ristrutturazione edilizia o nuova costruzione, con implicazioni significative sul piano autorizzativo.
La ricostruzione di un edificio crollato o demolito rientra nella ristrutturazione edilizia se è documentabile la preesistenza di un organismo edilizio completo (murature, strutture orizzontali, copertura). Il momento del crollo (antecedente o successivo alla normativa) non influenza la qualificazione giuridica.
Elementi distintivi tra ristrutturazione e nuova costruzione:
- Ristrutturazione: richiede la possibilità di individuare con certezza la cubatura e la sagoma originale, anche attraverso documentazione storica o tecnica.
- Nuova costruzione: si configura quando mancano elementi per ricostruire l’originario impianto volumetrico o si modificano sostanzialmente sagoma e volume.
Gli interventi di demolizione e ricostruzione classificati come ristrutturazione sono soggetti a SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), non a permesso di costruire, purché rispettino i limiti dimensionali dell’edificio preesistente.
Il D.L. 76/2020 (convertito in L. 120/2020) ha ampliato la nozione di ristrutturazione, consentendo variazioni di sagoma, prospetti e volumetria negli interventi di ricostruzione, purché finalizzati a miglioramenti antisismici o energetici. Nelle zone vincolate (es. centri storici), permangono restrizioni più stringenti: la ricostruzione deve rispettare fedelmente le caratteristiche originarie, salvo deroghe specifiche.
Implicazioni pratiche:
- Case dirute o crollate: la ricostruzione è possibile come ristrutturazione se esistono elementi certi della preesistenza (es. planimetrie catastali, foto storiche).
- Interventi abusivi: le opere che alterano volume o sagoma oltre il 20% rispetto all’originale richiedono permesso di costruire retroattivo o sono soggette a demolizione.
- Agevolazioni fiscali: gli interventi di ricostruzione classificati come ristrutturazione beneficiano di detrazioni (es. Superbonus 110%) se migliorano di almeno due classi energetiche.
La sentenza segna un passo verso una maggiore flessibilità nel recupero del patrimonio edilizio, bilanciando esigenze di tutela urbana e innovazione tecnologica. Tuttavia, rimane cruciale la documentazione preliminare della consistenza originaria degli immobili per evitare contestazioni.
