Il governo italiano ha impugnato alcune leggi regionali sugli affitti brevi, tra cui il Testo Unico del Turismo della Toscana, ritenendole incostituzionali per violazione della libertà d’impresa e del diritto di proprietà, in quanto davano ai Comuni la possibilità di limitare le locazioni turistiche in zone ad alta densità abitativa.
Parallelamente, il TAR di Bologna ha confermato la legittimità delle modifiche del Comune di Bologna che hanno introdotto limiti come una superficie minima di 50 mq e una nuova categoria urbanistica (B3) per gli affitti brevi, richiedendo un cambio di destinazione d’uso. Tuttavia, una recente decisione del Consiglio di Stato potrebbe riaprire la discussione su queste normative locali.
Il contenzioso è nato dal rifiuto del Comune di Bologna di accettare l’avvio di un’attività di locazione turistica non imprenditoriale senza SCIA, richiesta invece per le attività imprenditoriali secondo la legge regionale lombarda. Il Comune aveva temporaneamente bloccato l’attività per mancanza di documentazione sulla conformità degli immobili.
Il TAR aveva inizialmente equiparato le locazioni turistiche non occasionali alle “case e appartamenti per vacanze” soggetti alla normativa regionale e ai poteri di controllo dei Comuni.
Il Consiglio di Stato ha ribaltato questa interpretazione, chiarendo che le locazioni turistiche non imprenditoriali non rientrano nelle strutture ricettive e, salvo specifiche normative, non sono soggette ai poteri prescrittivi e inibitori della pubblica amministrazione. Pur ribadendo che gli immobili devono rispettare i requisiti edilizi e igienico-sanitari previsti per le civili abitazioni, l’eventuale mancanza di tali requisiti non giustifica il blocco della stipula del contratto, ma solo l’esercizio dei poteri relativi alla conformità dell’immobile.
Infine, il Consiglio di Stato ha ricordato che l’articolo 13-ter della legge n. 191/2023 prevede l’obbligo di SCIA solo per chi esercita l’attività di locazione turistica in forma imprenditoriale, escludendo implicitamente tale adempimento e i relativi poteri inibitori per le locazioni non imprenditoriali, che rientrano nel mero godimento indiretto degli immobili. Lo stesso articolo subordina i requisiti di sicurezza degli impianti alle sole locazioni gestite in forma imprenditoriale, ricordando comunque che tutte le unità immobiliari devono essere dotate di rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti ed estintori a norma.
Consiglio di Stato -sez. V- sentenza n. 2928 del 20-03-2025
